结合宁波于10月6日发布的公积金新政，我们将现行与购房相关的公积金贷款、提取政策梳理如下。

一、贷款住房套数认定标准

　　先说公积金贷款的家庭住房套数认定标准，因为这关系到接下来的最高贷款额度计算、最低首付比例和利率等。

　　上一篇我们已经提到，公积金贷款因为涉及“一户家庭最多只能贷2次公积金”的规定，在家庭住房套数认定标准上，与商贷有所差异。

　　总体来说，2024年7月9日（含）起购买自住住房申请公积金贷款的家庭住房套数认定，主要同时看两方面情况：一是购房所在区（县、市）的家庭住房套数，二是住建部系统显示的在全国范围内的公积金贷款次数。

　　我们制作了一张简易的参考表，如下：

二、贷款额度计算

　　先说一个申请公积金贷款的前提条件，即申请贷款时须已连续缴存满6个月。连续缴存的意思，是指自申请贷款日往前推，至少连续缴存6个月、中间没有断缴过（下面所说的“首套首贷”需连续缴存满24个月，与此同理）。

　　公积金贷款额度，有最高贷款额度与可贷额度之分，在实际计算时，又与连续缴存时间、公积金账户余额、家庭住房套数、公积金贷款次数、贷款年限以及是否存在多孩家庭、学历、高层次人才等上浮情形相关。

　　公积金最高贷款额度，目前分为2大类：

　　1、“首套首贷”的，即连续缴存公积金满24个月、首次申请公积金购买家庭首套房的，最高贷款额度为130万元；

　　2、其他情形的，即不是“首套首贷”的所有情形，包括连续缴存时间已满6个月但未满24个月的、是家庭首套房但是是第二次贷公积金的、购入的属于家庭第二套房等，最高贷款额度均为110万元。

　　在上述基础上，符合下列情形的，还可享受公积金贷款额度上浮政策：

　　1、多孩家庭支持政策。二孩三孩家庭，最高贷款额度可上浮20%；

　　2、各类人才支持政策。在宁波市就业并缴存公积金的全日制本科毕业生、硕士毕业生，2023年5月1日后在宁波市购房（以房屋交易管理部门信息系统网上签约时间为准）的，最高贷款额度可分别上浮20%、30%；高级及以上层次人才，最高贷款额度可上浮50%。

　　计算贷款额度时，符合公积金贷款条件的家庭成员中学历可就高，学历、多孩上浮优惠政策可叠加享受。

　　可贷额度，与你的公积金账户余额有关，计算公式是：公积金贷款可贷额度=借款人及其共同借款人在申请贷款日公积金账户余额X20。

　　如果是多孩家庭的，这个公式为：公积金贷款可贷额度=借款人及其共同借款人在申请贷款日公积金账户余额X20X1.2（即上浮20%，下同）；

　　如果非多孩、但是是本科/硕士/高层次人才的，公积金贷款可贷额度=借款人及其共同借款人在申请贷款日公积金账户余额X20X1.2/1.3/1.5；

　　既是多孩家庭、又是本科/硕士/高层次人才的，公积金贷款可贷额度=借款人及其共同借款人在申请贷款日公积金账户余额X20X1.2X1.2/1.3/1.5。

　　其中的公积金账户余额，不包括按照公积金管理的其他资金（比如按月补贴）、最近一年内一次性补缴公积金的金额；申请贷款日前6个月已提取的公积金，包括购房提取的、还贷提取的（含逐月划转）、10月6日新政后购房首付支付部分等，都可以计为余额。

　　另外提一下，多孩家庭以及满足条件的本科、硕士、高层次人才家庭，如公积金可贷额度能达到上浮后的最高额度，所需余额不用以上浮后的最高额度除以20计算，只要未上浮时的可贷额度达到130万元/110万元即可。

　　比如，一户多孩、高层次人才家庭，首套首贷，最高可以贷234万元，则余额达到130/20=6.5万元即可，而不用达到234/20=11.7万元。

　　需要注意的是，可贷额度并不等于实际贷款额度。

　　实际贷款额度，还需满足还贷能力测算。具体而言，就是贷款后的月供，需不超过缴存基数的60%。大家各自的公积金缴存基数具体是多少，可以通过“浙里办”-“公积金”-“公积金查询”-“账户详情”查看。

　　另外，公积金实际可贷额度低于25万元的，一律按25万元发放。

三、公积金贷款最长年限

　　可延至法定退休年龄后5年，最长不超过30年。

四、公积金贷款最低首付比例和利率

　　如上面表格所示，自2024年7月9日起，宁波已经统一新建商品住宅和二手住房的公积金贷款最低首付比例，即首套为20%、二套为25%。有一种情况比较特殊，即2024年10月6日后购买保障性住房且为家庭首套自住住房的，最低首付比例为15%。

　　公积金贷款利率和商贷利率不一样，不是以LPR为“锚”的浮动利率，而是按照央行相关规定执行。当前的公积金贷款利率按贷款年限，具体可分为两大类：

　　第一类，贷款5年及以下的，首套利率2.35%、二套利率2.775%。

　　第二类，贷款5年以上的，首套利率2.85%、二套利率3.325%。

　　当然，如果公积金贷款利率有调整，已发放的公积金贷款利率从调整次年的1月1日起自动按新利率执行，无需向公积金中心申请。

五、关于“商转公”

　　向我们咨询“商转公”的人很多，就现行宁波“商转公”执行标准，我们梳理如下：

　　1.必须已办出不动产权证；房贷必须是纯商贷且未结清；

　　2.已还本金（不含利息）累计总额，根据购房网签时间不同，分为三类：

　　①购房时间（以网签时间为准，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%；

　　②购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%；

　　③购房时间在2024年7月9日（含）后的，接下来“商转公”时已付房款比例首套房的达到20%、二套房达到25%即可。

　　3.“商转公”分为两种方式，一是先结清原房贷，后发放公积金贷款；二是用公积金贷款直接归还借款人原商业贷款个贷余额。

　　第一种方式，找任意一家能承办公积金贷款业务的银行提出申请，审批通过后，即可结清原房贷，发放一笔新的公积金贷款或组合贷款；

　　第二种方式，若原房贷银行为公积金贷款业务的承办银行，只要向原房贷银行申请即可。

　　需要注意，已经办妥的组合贷，不能就其中的商贷部分申请“商转公”。

　　“商转公”的可贷额度，按现行政策计算，即上面第二部分所述。

六、公积金异地贷款

　　所谓公积金异地贷款，即公积金缴存在宁波之外的城市、所购住房在宁波而申请公积金贷款的情形。

　　申请公积金异地贷款，包括上面提到的连续缴存时间要求、最低首付比例要求、还贷能力测算要求、贷款额度及上浮比例计算等等，均按宁波公积金政策执行；公积金账户余额，按缴存地账户余额。

　　公积金提取

　　这里主要介绍两种与购房高度相关的公积金提取类型。

　　第一类是购房提取。

　　这类情况，又有2种提取形式。

　　1、先以自有资金支付房款，再办理公积金购房提取业务，可一次性提取购房月之前的公积金账户余额以及按月补贴账户余额，提取总金额不超过已支付的房款。这种购房提取形式，同时适用购买新建商品住宅和二手住房。

　　2、办理提取公积金支付首付款业务。这类购房提取情形，同样可以一次性提取公积金余额以及按月补贴余额，但仅限于购买宁波市行政区域内的新建商品住宅。

　　业务办理流程如下：房地产开发企业到楼盘所在地公积金中心进行备案——申请人携带相关材料到购房地公积金中心提出申请——房地产开发企业提供已备案的《商品房买卖合同》、首付款发票等材料到购房地公积金中心申请办理住房公积金提取手续——中心将申请人住房公积金划入房地产开发企业的资金监管账户。

　　温馨提示：办理购房提取业务，可提取的公积金账户余额除了缴存职工本人的，也可同时提取其配偶、父母、子女的。但如果购房人没有缴存公积金、配偶公积金在缴，则只可以提取配偶的公积金账户余额，而购房人的父母、子女即便公积金在缴他们的公积金账户余额也不能提取。

　　第二类是还贷提取。

　　这类情况，又分为3种情况：

　　1.逐月划转。即通过公积金承办银行发放贷款的职工，在办理委托提取逐月划转业务后，公积金中心每月根据职工上个月的还款金额自动将公积金划入职工指定的银行卡。需要注意的是，比如有两套住房、都有月供在还，只能选择一套办理逐月划转业务，另一套住房的还贷提取业务可到线下窗口办理。

　　2.按月申请还贷提取。职工可以每个月或累计多个月申请办理还贷提取业务。

　　3.使用账户余额还贷。即提取公积金账户余额用于提前结清或部分提前还贷，这仅适用于还公积金贷款，并且还款金额应不低于1万元。目前，这项业务可以在“浙里办”、支付宝、浙江政务服务网等渠道线上办理（“浙里办”的操作流程见下图）。

　　本文所介绍的宁波公积金贷款、购房提取相关业务，除了贷款需要到公积金业务承办银行面签外，目前绝大多数业务已经可以在“浙里办”上线上办理，很方便！

　　目前，公积金业务承办银行有16家，分别是：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、宁波银行、浙江农商、中信银行、浦发银行、邮储银行、招商银行、浙商银行、杭州银行、兴业银行、光大银行、民生银行。