近期，宁波公积金政策进行了调整，其中关于“商转公”（商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款）的相关规定引起了广泛关注。特别是对于公积金贷款风险防控的调整，让许多准备进行“商转公”的购房者格外关注。那么，政策调整后，“商转公”时公积金可贷额度具体按什么标准计算？对购房者到底有没有影响？今天，我们就来详细说说。

一、政策调整的核心内容

　　根据宁波市住房公积金管理中心的最新消息，政策调整后的“商转公”公积金可贷额度（指普通的商品住宅、二手住宅，不考虑安置房等特殊住宅），按同时满足以下五方面标准计算：

　　（一）不超过现行公积金最高贷款额度的金额

　　宁波市住房公积金保底贷款额度目前已调整至25万元/户；首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由100万元/户提高至130万元/户，其他情形调整为110万元/户。

　　（二）不超过公积金可贷额度计算公式计算的金额

　　可贷额度 = 借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额 × 20倍。

　　（三）不超过按照公积金缴存基数60%测算还贷能力的金额

　　借款人偿还住房贷款月还款额不得高于家庭月收入的60%。

　　（四）不超过房屋价格

　　房屋价格的确定方式，为公积金贷款承办银行对贷款房屋进行价格评估，并以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格（以下简称“三价”）中的最低者作为贷款房屋总房价。

　　（五）不超过原剩余商业性贷款余额

二、举例说明

　　假设某购房者于2023年以300万元总价、首付90万元、商业贷款210万元买入的首套房，截至目前，已还本金120万元（含首付、提前还贷等），剩余贷款180万元。

　　现在，银行给出的评估价是180万元，低于房屋契税价格、房屋交易价格。

　　该购房者符合“首套首贷”条件，本科毕业，非二孩家庭，即公积金最高可贷130万元 ×（1+20%）=156万元，低于银行评估价180万元。

　　其公积金账户余额有10万元，即可贷额度10万元 × 20 = 200万元，但不超过156万元，因此可按最高额度贷足156万元。

　　按公积金贷款156万元测算，其月供＜公积金缴存基数 × 60%。

　　则该购房者“商转公”时候的实际可贷额度，就是156万元，而不是（银行评估价180万元 - 已还本金120万元）=60万元。

　　如果上述例子中的购房者为二孩家庭，其公积金可贷额度是130万元 × 1.2 × 1.2 = 187.2万元，但因为超过了银行评估价，从风险防控角度，“商转公”时其实际可贷额度，为180万元。

三、政策调整的影响

　　政策调整后，“商转公”可贷额度的计算，与调整前最大的不同在于：公积金贷款额必须≤现房屋评估价（假设是三价中的最低价），其余计算标准和调整前没有区别。

　　这意味着，如果银行对房屋的评估价低于原购买价或契税价，那么公积金可贷额度将受到评估价的限制。这对于一些购房者来说，可能会降低他们的可贷额度，特别是那些房屋评估价大幅低于原购买价的情况。

四、注意事项

　　（一）“商转公”时本金已还的比例

　　根据购房网签时间不同，要求有所不同：

　　购房时间在2023年9月28日（不含）之前的：“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%。

　　购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的：“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%。

　　购房时间在2024年7月9日（含）后的：“商转公”时已付房款比例首套房的达到20%、二套房达到25%即可。

　　（二）“商转公”的前提

　　不动产权证：房子必须已办出不动产权证。

　　纯商贷且未结清：房贷必须是纯商贷且未结清。

　　政策调整后，“商转公”时公积金可贷额度的计算需综合考虑公积金最高贷款额度、公积金可贷额度计算公式、还贷能力、房屋价格及原剩余商业性贷款余额等因素。特别是房屋价格的确定方式，调整为以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格中的最低者作为贷款房屋总房价，这一点对购房者影响较大。

　　购房者在申请“商转公”前，应仔细了解相关政策和计算标准，确保准确计算可贷额度，以便更好地规划购房和贷款策略。建议购房者在申请前向宁波市住房公积金管理中心或相关银行咨询最新的政策信息，以确保准确了解贷款额度和利率。